คำนวณค่าโอนบ้านและคอนโด และเช็คว่ากู้ผ่านไหม
จะซื้อ จะขาย หรือเป็นนายหน้าที่ทำให้ลูกค้า ก็ใช้หน้านี้ได้เหมือนกัน กรอกราคาและวันที่ ระบบแยกให้ทีละรายการพร้อมวิธีคิดทีละขั้น ว่าใครควรจ่ายส่วนไหน และต้องมีรายได้เท่าไหร่ถึงจะกู้ผ่าน ใช้ได้ฟรี ไม่ต้องล็อกอิน คัดลอกเป็นข้อความส่งต่อทาง LINE หรือบันทึกเป็น PDF ได้
ตัวเลขที่เห็นเป็นตัวอย่างตั้งต้น แก้ได้ทุกช่อง
ประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอน
ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาขาย ใช้เป็นฐานของค่าธรรมเนียมโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่าย ขอได้ที่สำนักงานที่ดิน
ต้องกรอกเป็นวันที่จริง ไม่ใช่จำนวนปี เพราะกฎหมายนับปีถือครองแบบปีปฏิทินคาบเกี่ยว และภาษีธุรกิจเฉพาะนับแบบวันชนวัน
ถ้าครบ จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์แทน
หักค่าใช้จ่ายเหมา 50% และยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
เงื่อนไขหนึ่งของมาตรการลดค่าธรรมเนียม
ใส่ 0 ถ้าซื้อด้วยเงินสด ยอดนี้ใช้ต่อในส่วนเช็คว่ากู้ผ่านไหมด้านล่างด้วย
รวมประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอน
117,480 บาท
แยกรายการ
ค่าธรรมเนียมการโอน
200 บาท
0.01% ของราคาประเมิน 2,000,000 บาท
ผู้ซื้อ 100 / ผู้ขาย 100ดูวิธีคิดทีละขั้น
- เข้าเงื่อนไขมาตรการลดครบทุกข้อ
ราคาขายและราคาประเมินไม่เกิน 7,000,000 บาท เป็นอาคารหรือห้องชุด ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และโอนภายในช่วง 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 - คำนวณ
2,000,000 x 0.01% = 200 บาท
- เข้าเงื่อนไขมาตรการลดครบทุกข้อ
ค่าจดทะเบียนจำนอง
200 บาท
0.01% ของวงเงินจำนอง 2,000,000 บาท
ผู้ซื้อ 200 / ผู้ขาย 0ดูวิธีคิดทีละขั้น
- คำนวณ
2,000,000 x 0.01% = 200 บาท
- คำนวณ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
94,050 บาท
3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่สูงกว่า (2,850,000 บาท)
ผู้ซื้อ 0 / ผู้ขาย 94,050ดูวิธีคิดทีละขั้น
- ทำไมต้องเสีย
ถือครองยังไม่ครบ 5 ปี (จะครบ 1 ม.ค. 2572) และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี - ฐานภาษี
เทียบราคาขาย 2,850,000 กับราคาประเมิน 2,000,000 เลือกที่สูงกว่า = 2,850,000 บาท - คำนวณ
2,850,000 x 3.3% = 94,050 บาท
- ทำไมต้องเสีย
อากรแสตมป์
ไม่ต้องเสีย
เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จึงไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (เก็บอย่างใดอย่างหนึ่ง)
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา)
23,000 บาท
คำนวณขั้นบันไดจากราคาประเมิน 2,000,000 บาท ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายเหมา 77%
ผู้ซื้อ 0 / ผู้ขาย 23,000ดูวิธีคิดทีละขั้น
- 1. ฐานภาษี = ราคาประเมินทุนทรัพย์
2,000,000 บาท (ไม่ใช่ราคาขาย) - 2. จำนวนปีถือครอง (นับตามปีปฏิทิน เศษปีนับเป็น 1 ปี)
3 ปี - 3. หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา 77%
ตามตาราง พรฎ. 165 ที่ 3 ปี · เหลือเงินได้สุทธิ 460,000 บาท - 4. หารด้วยจำนวนปีถือครอง
460,000 / 3 = 153,333.33 บาทต่อปี - 5.1 ภาษีขั้นบันได 0 ถึง 300,000 อัตรา 5%
153,333.33 x 5% = 7,666.67 บาท - 6. ภาษีต่อปี
7,666.67 บาท - 7. คูณกลับด้วยจำนวนปี
7,666.67 x 3 = 23,000 บาท - 8. เทียบเพดาน 20% ของราคาประเมิน
เพดาน 400,000 บาท ยังไม่ถูกแตะ
- 1. ฐานภาษี = ราคาประเมินทุนทรัพย์
ค่าจิปาถะที่สำนักงานที่ดิน
30 บาท
ค่าคำขอ 5 + ค่าอากรแสตมป์ (ปิดใบมอบอำนาจ/คำขอ) 5 + ค่าพยาน 20
ผู้ซื้อ 15 / ผู้ขาย 15ดูวิธีคิดทีละขั้น
- ค่าคำขอ
5 บาท - ค่าอากรแสตมป์ (ปิดใบมอบอำนาจ/คำขอ)
5 บาท - ค่าพยาน
20 บาท (พยาน 2 คน คนละ 10 บาท)
- ค่าคำขอ
การแบ่งว่าใครจ่ายส่วนไหนเป็นธรรมเนียมปฏิบัติ ไม่มีกฎหมายบังคับ ต่อรองกันได้ และแก้ในตารางนี้ได้ทุกบรรทัด
ผลของการเลื่อนวันโอน
- ถ้าเลื่อนโอนข้ามไปปีถัดไป (1 ม.ค. 2570 เป็นต้นไป) จำนวนปีถือครองจะกลายเป็น 4 ปี ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะเพิ่มขึ้น 6,000 บาท
- ถ้าเลื่อนโอนไปหลัง 1 ม.ค. 2572 (ครบ 5 ปีแบบวันชนวัน) จะเปลี่ยนจากภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอากรแสตมป์ ประหยัดได้ประมาณ 79,800 บาท
ข้อควรรู้ก่อนเอาตัวเลขนี้ไปใช้
- จำนวนปีถือครองของภาษีหัก ณ ที่จ่ายนับแบบปีปฏิทินคาบเกี่ยว ไม่ใช่ครบรอบ 365 วัน ถ้าโอนต่างกันวันเดียวแล้วคร่อมปีใหม่ ภาษีจะเปลี่ยนทันที
อ้างอิงและข้อจำกัด
ตัวเลขทั้งหมดเป็นประมาณการเบื้องต้น ยอดจริงยึดตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน
อัตราที่ใช้คำนวณอ้างอิง ณ วันที่ 30 ส.ค. 2569 (ชุดอัตราเวอร์ชัน 2026-08-30)
แหล่งอัตราที่ใช้จริงในการคำนวณ
- ค่าธรรมเนียมการโอน ประกาศกระทรวงมหาดไทย (ลงนาม 30 มิ.ย. 2569) · เผยแพร่โดยสำนักงานที่ดิน (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
- ค่าจดทะเบียนจำนอง ประกาศกระทรวงมหาดไทย (ลงนาม 30 มิ.ย. 2569) · เผยแพร่โดยสำนักงานที่ดิน (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรมสรรพากร · ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
- อากรแสตมป์ กรมสรรพากร · เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อได้รับยกเว้น SBT (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา) กรมสรรพากร · วิธีคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (บุคคลธรรมดา) (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
- ค่าจิปาถะที่สำนักงานที่ดิน กรมที่ดิน · ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดหน้าเคาน์เตอร์ (ค่าคำขอ/อากร/พยาน) (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569 จากแหล่งรอง)
ตรวจซ้ำกับเครื่องมือของหน่วยงานทางการ
- กรมสรรพากร: เครื่องคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตรวจซ้ำได้เฉพาะภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ (ไม่ครอบคลุมค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนอง) - กรมที่ดิน: ตารางค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ตรวจซ้ำอัตราค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองที่ใช้จริงหน้าเคาน์เตอร์ (เป็นตารางอัตรา ไม่ใช่เครื่องคำนวณ)
ดูข้อความที่จะคัดลอก
ประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอน ราคาขาย 2,850,000 บาท · ราคาประเมิน 2,000,000 บาท วันโอน 8 ก.ย. 2569 · ถือครอง 3 ปี (นับตามปีปฏิทิน) - ค่าธรรมเนียมการโอน 200 บาท (คนละครึ่ง) - ค่าจดทะเบียนจำนอง 200 บาท (ผู้ซื้อจ่าย) - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 94,050 บาท (ผู้ขายจ่าย) - อากรแสตมป์ ไม่ต้องเสีย (เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จึงไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (เก็บอย่างใดอย่างหนึ่ง)) - ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา) 23,000 บาท (ผู้ขายจ่าย) - ค่าจิปาถะที่สำนักงานที่ดิน 30 บาท (คนละครึ่ง) รวมประมาณการทั้งสิ้น 117,480 บาท ฝั่งผู้ซื้อ 315 บาท · ฝั่งผู้ขาย 117,165 บาท (การแบ่งฝั่งเป็นธรรมเนียมปฏิบัติ ไม่ใช่กฎหมาย ต่อรองกันได้) อัตราอ้างอิง ณ 30 ส.ค. 2569 ตัวเลขทั้งหมดเป็นประมาณการเบื้องต้น ยอดจริงยึดตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน ตรวจซ้ำกับของทางการได้ที่: - กรมสรรพากร: https://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht01.asp - กรมที่ดิน: https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/ ประมาณการจาก AgentsAmigo
เช็คว่ากู้ผ่านไหม
ใช้ราคาซื้อขายและวงเงินจำนองจากด้านบนต่อได้เลย ค่างวดคำนวณด้วยวิธีลดต้นลดดอกคิดดอกเบี้ยรายวันแบบไทย ไม่ใช่สูตรผ่อนสากล
กรอกอัตราที่ธนาคารเสนอจริง ระบบไม่ตั้งอัตราอ้างอิงให้ เพราะ MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากันและเปลี่ยนทุกไตรมาส
คอมมิชชัน ฟรีแลนซ์ ค่าเช่า ธนาคารมักนับได้ครึ่งเดียว
หักเฉพาะหนี้ส่วนบุคคล เช่น ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และบ้านหลังเดิม ส่วนหนี้ของนิติบุคคลหรือสินเชื่อ SME ธนาคารไม่นำมาหัก เพราะคิดรวมอยู่ในกำไรของกิจการแล้ว
ธนาคารนับเป็นภาระหนี้ 10% ของวงเงินบัตร ไม่ใช่ยอดที่ใช้จริง ใส่ 0 ถ้าไม่มีบัตร
ระบบจะคิดความสามารถผ่อนแยกคน หักหนี้ของใครของมัน แล้วค่อยรวม
ปรับสมมติฐาน (สัดส่วนภาระหนี้ อายุ จำนวนสัญญา เพดาน LTV)
ธนาคารจริงใช้ราว 40% เป็นค่ากลาง กรุงศรีใช้ 40% ttb ระบุ 40 ถึง 50% ธอส. ระบุ 40 ถึง 70% ตามระดับรายได้ ปรับได้ในช่วง 30 ถึง 70% ตัวเลขนี้มีผลต่อวงเงินมากที่สุดในสูตร เปลี่ยนจาก 30% เป็น 40% วงเงินเพิ่มขึ้น 71% ธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้กำหนดเพดานเป็นตัวเลขเดียว จึงห้ามเขียนว่าเป็นเกณฑ์บังคับ
ttb และ ธอส. ประกาศสูตรนี้บนเว็บตัวเอง คำนวณย้อนกลับได้ว่าเท่ากับดอกเบี้ยราว 7.5% ผ่อน 30 ปี สูงกว่าดอกเบี้ยจริงในตลาดตอนนี้ (ราว 5 ถึง 6%) จึงให้วงเงินต่ำกว่าที่ธนาคารให้จริงราว 14 ถึง 23% เก็บไว้เป็นค่าตั้งต้นเพราะประเมินต่ำปลอดภัยกว่าประเมินสูงแล้วลูกค้ากู้ไม่ผ่าน (กรุงศรีและ AP ใช้ 6,667 บาทต่อล้านแทน)
เว้นว่างไว้เพื่อให้ระบบเลือกตามเกณฑ์ที่มีผลในวันโอน
ประมาณการค่างวดต่อเดือน
12,647 บาท
- งวดแรกเป็นดอกเบี้ย 10,684.93 บาท และเงินต้น 1,962.07 บาท
- ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาประมาณ 2,552,325.34 บาท
- จ่ายรวมทั้งหมดประมาณ 4,552,325.34 บาท ใน 360 งวด
- วิธีคิด: ลดต้นลดดอก คิดดอกเบี้ยรายวัน (เงินต้นคงเหลือ x 6.5% x จำนวนวันจริงในงวด / 365) ถ้าใช้สูตรผ่อนสากลจะได้ 12,642 บาท ซึ่งไม่ตรงกับที่ธนาคารไทยเรียกเก็บ
ประเมินวงเงินจากรายได้
- รายได้ที่นับได้
- 50,000 บาท/เดือน
- ผ่อนไหวประมาณ
- 20,000 บาท/เดือน
- วงเงินที่ประเมินว่ากู้ได้
- 3,162,939 บาท
- เทียบวิธีคร่าวๆ ของธนาคาร
- 2,857,142 บาท
- ภาระหนี้ต่อรายได้
- 25.29%
- เพดาน LTV ที่ใช้
- 100% (กู้ได้ไม่เกิน 2,850,000 บาท)
อยู่ในช่วงมาตรการผ่อนคลาย LTV ของ ธปท. (1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570) กู้ได้เต็ม 100% ของราคาทรัพย์
เงินดาวน์ที่ต้องเตรียมจากตัวเลขนี้ 850,000 บาท (ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายวันโอนด้านบน)
ข่าว ธปท. 19/2569 (14 พ.ค. 2569) · ผ่อนคลาย LTV 100% (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
สูตรลัดที่ใช้กันหน้างาน
โหมดพนักงานประจำ ปรับค่าคงที่ของสูตรได้ในกล่องปรับสมมติฐาน
แบบธรรมเนียมตลาด (ล้านละ 7,000 บาท)
2,857,142 บาท
คำนวณจริงที่ดอกเบี้ย 6.5% ผ่อน 30 ปี
3,162,939 บาท
สูตรลัดอิงดอกเบี้ยราว 7.5% สูงกว่าตลาดตอนนี้ จึงให้วงเงินต่ำกว่าที่ธนาคารให้จริง ตัวเลขทางขวาที่คำนวณจากดอกเบี้ยที่คุณกรอกจะใกล้ความจริงกว่า
ความสามารถผ่อนที่ใช้คำนวณ 20,000 บาทต่อเดือน
ดูวิธีคิดทีละขั้น
- รายได้ที่นับได้
50,000 บาท - คิดสัดส่วนรายได้ที่นำมาผ่อนได้ 40%
50,000 x 40% = 20,000 บาทต่อเดือน - หักภาระหนี้ส่วนบุคคลของตัวเอง
20,000 ลบ 0 = 20,000 บาทต่อเดือน - แปลงเป็นวงเงินด้วยอัตราผ่อน 7,000 บาทต่อวงเงิน 1 ล้าน
20,000 หารด้วย 7,000 คูณ 1,000,000 = 2,857,142 บาท
ทรัพย์ใบนี้ ต้องมีรายได้เท่าไหร่ถึงกู้ผ่าน
คิดย้อนจากวงเงินกู้ 2,000,000 บาท กลับไปหารายได้ขั้นต่ำ
- ตามสูตรลัด ต้องมีรายได้ประมาณ 35,000 บาทต่อเดือน (ค่างวดตามสูตรลัด 14,000 บาท)
- ถ้าคิดจากค่างวดจริงที่ดอกเบี้ย 6.5% ผ่อน 30 ปี ต้องมีรายได้ประมาณ 31,617.50 บาทต่อเดือน
ประเมินเบื้องต้นด้วยสูตรลัดของตลาด ไม่ใช่ผลอนุมัติจากธนาคาร
สูตรลัดนี้ไม่ได้ครอบคลุมเรื่องต่อไปนี้
- อายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อน ธนาคารกำหนดไม่ให้เกิน 65 ถึง 70 ปี (SCB ระบุ 65) อายุมากเท่ากับผ่อนสั้นลง ค่างวดสูงขึ้น วงเงินลดลง
- ประวัติเครดิตบูโร ค้างชำระย้อนหลังทำให้ถูกลดวงเงินหรือปฏิเสธ แม้รายได้ผ่านเกณฑ์
- อาชีพและอายุงาน พนักงานประจำมักต้องพ้นทดลองงาน ส่วนเจ้าของกิจการต้องดำเนินกิจการมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี
- เพดาน LTV ปัจจุบันผ่อนคลายเป็น 100% แต่เป็นมาตรการชั่วคราวถึง 30 มิถุนายน 2570 หลังจากนั้นกลับไปต้องวางดาวน์
- ราคาประเมินของธนาคารเอง อาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย ส่วนต่างผู้ซื้อต้องหาเงินสดมาเติม
- คุณสมบัติของผู้กู้ร่วม ต้องผ่านเกณฑ์ด้วย และมักต้องเป็นเครือญาติ
- เบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ที่มักถูกรวมเข้าวงเงินกู้ ทำให้ยอดผ่อนจริงสูงกว่าที่คำนวณไว้ (ไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำ)
- ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าธรรมเนียมโอน จดจำนอง และภาษี ไม่รวมอยู่ในตัวเลขนี้ (ดูส่วนประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอนด้านบน)
- ดอกเบี้ยลอยตัว ปีแรกมักเป็นอัตราโปรโมชัน หลังจากนั้นลอยตัวตาม MRR ค่างวดจริงจะเปลี่ยน
ttb วิธีคำนวณดอกเบี้ยและค่าผ่อนบ้าน (สูตรเดียวกับ ธอส.) (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
ธงเตือนความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน
ผ่านการประเมินเบื้องต้น
ยังไม่พบสัญญาณเสี่ยงจากตัวเลขที่กรอก แต่ธนาคารยังตรวจเครดิตบูโร ความมั่นคงของรายได้ และราคาประเมินของธนาคารเองอีกชั้น
ผลนี้เป็นการประเมินเบื้องต้น ไม่ใช่ผลอนุมัติจากธนาคาร เกณฑ์จริงขึ้นกับนโยบายของแต่ละธนาคาร
- ค่าตั้งต้นเป็นตัวเลขกลางๆ ไม่ใช่อัตราจริงของธนาคารใด · MRR เปลี่ยนทุกไตรมาสและแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ต้องกรอกอัตราที่ธนาคารเสนอจริง
- ธปท. ไม่ได้กำหนดเพดาน DSR เป็นตัวเลขเดียว · 40% เป็นค่ากลางที่ใช้ประเมินเบื้องต้นเท่านั้น ธนาคารแต่ละแห่งใช้เกณฑ์ต่างกัน (ราว 30-70% ตามระดับรายได้)
- ธอส. ระบุว่ารายได้ประจำนับ 100% ส่วนรายได้ไม่แน่นอนนับ 50% (ธอส. ประเมินความสามารถในการกู้บ้าน)
- หักเฉพาะหนี้ส่วนบุคคล เช่น ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และบ้านหลังเดิม ส่วนหนี้ของนิติบุคคลหรือสินเชื่อ SME ธนาคารไม่นำมาหัก เพราะคิดรวมอยู่ในกำไรของกิจการแล้ว
- สูตรลัดของตลาดที่ผ่อนล้านละ 7000 บาท ให้วงเงินต่ำกว่าที่ธนาคารให้จริงราว 14 ถึง 23% เพราะอิงดอกเบี้ยราว 7.5% สูงกว่าตลาดตอนนี้ ตัวเลขที่คำนวณจากดอกเบี้ยที่คุณกรอกจึงเป็นตัวที่ใกล้ความจริงกว่า
ที่มาของข้อมูล
- อัตราค่าธรรมเนียมและภาษี จากประกาศของกรมที่ดินและกรมสรรพากร เก็บเป็นตารางที่มีวันเริ่มและวันสิ้นสุดรายรายการ
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ กรมธนารักษ์ รอบบัญชี 2566-2569 (ข้อมูลเปิดภาครัฐ) ใช้เติมให้อัตโนมัติเมื่อเลือกทรัพย์จากพอร์ต
- เกณฑ์ LTV จากข่าวธนาคารแห่งประเทศไทย ส่วนอัตราดอกเบี้ยและสัดส่วนภาระผ่อน ผู้ใช้กรอกเอง
อยากรู้ราคาตลาดของทรัพย์ก่อนตั้งราคาขาย ใช้ เครื่องประเมินราคาบ้านและคอนโด ของ AgentsAmigo ได้ฟรีเช่นกัน