AgentsAmigo

ประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอน และเช็คว่าลูกค้ากู้ผ่านไหม

กรอกราคาและวันที่ ระบบแยกให้ทีละรายการพร้อมวิธีคิดทีละขั้น ว่าใครควรจ่ายส่วนไหน และลูกค้าต้องมีรายได้เท่าไหร่ถึงจะกู้ผ่าน ใช้ได้ฟรี ไม่ต้องล็อกอิน คัดลอกเป็นข้อความส่งลูกค้าทาง LINE หรือบันทึกเป็น PDF ได้

ตัวเลขที่เห็นเป็นตัวอย่างตั้งต้น แก้ได้ทุกช่อง

ประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอน

บาท
บาท

ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาขาย ใช้เป็นฐานของค่าธรรมเนียมโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่าย ขอได้ที่สำนักงานที่ดิน

ประเภททรัพย์

ที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียม

ต้องกรอกเป็นวันที่จริง ไม่ใช่จำนวนปี เพราะกฎหมายนับปีถือครองแบบปีปฏิทินคาบเกี่ยว และภาษีธุรกิจเฉพาะนับแบบวันชนวัน

ผู้ขายเป็นใคร

ถ้าครบ จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์แทน

หักค่าใช้จ่ายเหมา 50% และยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

เงื่อนไขหนึ่งของมาตรการลดค่าธรรมเนียม

บาท

ใส่ 0 ถ้าซื้อด้วยเงินสด ยอดนี้ใช้ต่อในส่วนเช็คว่ากู้ผ่านไหมด้านล่างด้วย

รวมประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอน

43,048.24 บาท

ฝั่งผู้ซื้อ 263.01 บาทฝั่งผู้ขาย 42,785.23 บาท
เข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมถือครอง 3 ปี (นับตามปีปฏิทิน)

แยกรายการ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน

    96.01 บาท

    0.01% ของราคาประเมิน 960,050 บาท

    ผู้ซื้อ 48.01 / ผู้ขาย 48
    ดูวิธีคิดทีละขั้น
    1. เข้าเงื่อนไขมาตรการลดครบทุกข้อ
      ราคาขายและราคาประเมินไม่เกิน 7,000,000 บาท เป็นอาคารหรือห้องชุด ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และโอนภายในช่วง 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570
    2. คำนวณ
      960,050 x 0.01% = 96.01 บาท

  • ค่าจดทะเบียนจำนอง

    200 บาท

    0.01% ของวงเงินจำนอง 2,000,000 บาท

    ผู้ซื้อ 200 / ผู้ขาย 0
    ดูวิธีคิดทีละขั้น
    1. คำนวณ
      2,000,000 x 0.01% = 200 บาท

  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ

    31,681.65 บาท

    3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่สูงกว่า (960,050 บาท)

    ผู้ซื้อ 0 / ผู้ขาย 31,681.65
    ดูวิธีคิดทีละขั้น
    1. ทำไมต้องเสีย
      ถือครองยังไม่ครบ 5 ปี (จะครบ 1 ม.ค. 2572) และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
    2. ฐานภาษี
      เทียบราคาขาย 960,050 กับราคาประเมิน 960,050 เลือกที่สูงกว่า = 960,050 บาท
    3. คำนวณ
      960,050 x 3.3% = 31,681.65 บาท

  • อากรแสตมป์

    ไม่ต้องเสีย

    เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จึงไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (เก็บอย่างใดอย่างหนึ่ง)

  • ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา)

    11,040.58 บาท

    คำนวณขั้นบันไดจากราคาประเมิน 960,050 บาท ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายเหมา 77%

    ผู้ซื้อ 0 / ผู้ขาย 11,040.58
    ดูวิธีคิดทีละขั้น
    1. 1. ฐานภาษี = ราคาประเมินทุนทรัพย์
      960,050 บาท (ไม่ใช่ราคาขาย)
    2. 2. จำนวนปีถือครอง (นับตามปีปฏิทิน เศษปีนับเป็น 1 ปี)
      3 ปี
    3. 3. หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา 77%
      ตามตาราง พรฎ. 165 ที่ 3 ปี · เหลือเงินได้สุทธิ 220,811.50 บาท
    4. 4. หารด้วยจำนวนปีถือครอง
      220,811.50 / 3 = 73,603.83 บาทต่อปี
    5. 5.1 ภาษีขั้นบันได 0 ถึง 300,000 อัตรา 5%
      73,603.83 x 5% = 3,680.19 บาท
    6. 6. ภาษีต่อปี
      3,680.19 บาท
    7. 7. คูณกลับด้วยจำนวนปี
      3,680.19 x 3 = 11,040.58 บาท
    8. 8. เทียบเพดาน 20% ของราคาประเมิน
      เพดาน 192,010 บาท ยังไม่ถูกแตะ

  • ค่าจิปาถะที่สำนักงานที่ดิน

    30 บาท

    ค่าคำขอ 5 + ค่าอากรแสตมป์ (ปิดใบมอบอำนาจ/คำขอ) 5 + ค่าพยาน 20

    ผู้ซื้อ 15 / ผู้ขาย 15
    ดูวิธีคิดทีละขั้น
    1. ค่าคำขอ
      5 บาท
    2. ค่าอากรแสตมป์ (ปิดใบมอบอำนาจ/คำขอ)
      5 บาท
    3. ค่าพยาน
      20 บาท (พยาน 2 คน คนละ 10 บาท)

การแบ่งว่าใครจ่ายส่วนไหนเป็นธรรมเนียมปฏิบัติ ไม่มีกฎหมายบังคับ ต่อรองกันได้ และแก้ในตารางนี้ได้ทุกบรรทัด

ผลของการเลื่อนวันโอน

  • ถ้าเลื่อนโอนข้ามไปปีถัดไป (1 ม.ค. 2570 เป็นต้นไป) จำนวนปีถือครองจะกลายเป็น 4 ปี ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะเพิ่มขึ้น 2,880.15 บาท
  • ถ้าเลื่อนโอนไปหลัง 1 ม.ค. 2572 (ครบ 5 ปีแบบวันชนวัน) จะเปลี่ยนจากภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอากรแสตมป์ ประหยัดได้ประมาณ 26,881.40 บาท

ข้อควรรู้ก่อนเอาไปคุยกับลูกค้า

  • จำนวนปีถือครองของภาษีหัก ณ ที่จ่ายนับแบบปีปฏิทินคาบเกี่ยว ไม่ใช่ครบรอบ 365 วัน ถ้าโอนต่างกันวันเดียวแล้วคร่อมปีใหม่ ภาษีจะเปลี่ยนทันที

อ้างอิงและข้อจำกัด

ตัวเลขทั้งหมดเป็นประมาณการเบื้องต้น ยอดจริงยึดตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน

อัตราที่ใช้คำนวณอ้างอิง ณ วันที่ 30 ส.ค. 2569 (ชุดอัตราเวอร์ชัน 2026-08-30)

แหล่งอัตราที่ใช้จริงในการคำนวณ

  • ค่าธรรมเนียมการโอน ประกาศกระทรวงมหาดไทย (ลงนาม 30 มิ.ย. 2569) · เผยแพร่โดยสำนักงานที่ดิน (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
  • ค่าจดทะเบียนจำนอง ประกาศกระทรวงมหาดไทย (ลงนาม 30 มิ.ย. 2569) · เผยแพร่โดยสำนักงานที่ดิน (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรมสรรพากร · ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
  • อากรแสตมป์ กรมสรรพากร · เสียแทนภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อได้รับยกเว้น SBT (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
  • ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา) กรมสรรพากร · วิธีคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (บุคคลธรรมดา) (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)
  • ค่าจิปาถะที่สำนักงานที่ดิน กรมที่ดิน · ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดหน้าเคาน์เตอร์ (ค่าคำขอ/อากร/พยาน) (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569 จากแหล่งรอง)

ตรวจซ้ำกับเครื่องมือของหน่วยงานทางการ

ดูข้อความที่จะคัดลอก
ประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอน
ราคาขาย 960,050 บาท · ราคาประเมิน 960,050 บาท
วันโอน 2 ก.ย. 2569 · ถือครอง 3 ปี (นับตามปีปฏิทิน)

- ค่าธรรมเนียมการโอน 96.01 บาท (คนละครึ่ง)
- ค่าจดทะเบียนจำนอง 200 บาท (ผู้ซื้อจ่าย)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 31,681.65 บาท (ผู้ขายจ่าย)
- อากรแสตมป์ ไม่ต้องเสีย (เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จึงไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (เก็บอย่างใดอย่างหนึ่ง))
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา) 11,040.58 บาท (ผู้ขายจ่าย)
- ค่าจิปาถะที่สำนักงานที่ดิน 30 บาท (คนละครึ่ง)

รวมประมาณการทั้งสิ้น 43,048.24 บาท
ฝั่งผู้ซื้อ 263.01 บาท · ฝั่งผู้ขาย 42,785.23 บาท
(การแบ่งฝั่งเป็นธรรมเนียมปฏิบัติ ไม่ใช่กฎหมาย ต่อรองกันได้)

อัตราอ้างอิง ณ 30 ส.ค. 2569
ตัวเลขทั้งหมดเป็นประมาณการเบื้องต้น ยอดจริงยึดตามที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน
ตรวจซ้ำกับของทางการได้ที่:
- กรมสรรพากร: https://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht01.asp
- กรมที่ดิน: https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/
ประมาณการจาก AgentsAmigo

เช็คว่าลูกค้ากู้ผ่านไหม

ใช้ราคาซื้อขายและวงเงินจำนองจากด้านบนต่อได้เลย ค่างวดคำนวณด้วยวิธีลดต้นลดดอกคิดดอกเบี้ยรายวันแบบไทย ไม่ใช่สูตรผ่อนสากล

%
ปี

กรอกอัตราที่ธนาคารเสนอจริง ระบบไม่ตั้งอัตราอ้างอิงให้ เพราะ MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากันและเปลี่ยนทุกไตรมาส

ผู้กู้เป็นแบบไหน

ธนาคารคิดรายได้ของสองกลุ่มนี้คนละวิธี

บาท
บาท

คอมมิชชัน ฟรีแลนซ์ ค่าเช่า ธนาคารมักนับได้ครึ่งเดียว

บาท

หักเฉพาะหนี้ส่วนบุคคล เช่น ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และบ้านหลังเดิม ส่วนหนี้ของนิติบุคคลหรือสินเชื่อ SME ธนาคารไม่นำมาหัก เพราะคิดรวมอยู่ในกำไรของกิจการแล้ว

บาท

ธนาคารนับเป็นภาระหนี้ 10% ของวงเงินบัตร ไม่ใช่ยอดที่ใช้จริง ใส่ 0 ถ้าไม่มีบัตร

ระบบจะคิดความสามารถผ่อนแยกคน หักหนี้ของใครของมัน แล้วค่อยรวม

ปรับสมมติฐาน (สัดส่วนภาระหนี้ อายุ จำนวนสัญญา เพดาน LTV)
%

ธนาคารจริงใช้ราว 40% เป็นค่ากลาง กรุงศรีใช้ 40% ttb ระบุ 40 ถึง 50% ธอส. ระบุ 40 ถึง 70% ตามระดับรายได้ ปรับได้ในช่วง 30 ถึง 70% ตัวเลขนี้มีผลต่อวงเงินมากที่สุดในสูตร เปลี่ยนจาก 30% เป็น 40% วงเงินเพิ่มขึ้น 71% ธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้กำหนดเพดานเป็นตัวเลขเดียว จึงห้ามเขียนว่าเป็นเกณฑ์บังคับ

บาท

ttb และ ธอส. ประกาศสูตรนี้บนเว็บตัวเอง คำนวณย้อนกลับได้ว่าเท่ากับดอกเบี้ยราว 7.5% ผ่อน 30 ปี สูงกว่าดอกเบี้ยจริงในตลาดตอนนี้ (ราว 5 ถึง 6%) จึงให้วงเงินต่ำกว่าที่ธนาคารให้จริงราว 14 ถึง 23% เก็บไว้เป็นค่าตั้งต้นเพราะประเมินต่ำปลอดภัยกว่าประเมินสูงแล้วลูกค้ากู้ไม่ผ่าน (กรุงศรีและ AP ใช้ 6,667 บาทต่อล้านแทน)

ปี
ปี
เป็นสินเชื่อบ้านสัญญาที่เท่าไหร่ของผู้กู้
%

เว้นว่างไว้เพื่อให้ระบบเลือกตามเกณฑ์ที่มีผลในวันโอน

ประมาณการค่างวดต่อเดือน

12,647 บาท

  • งวดแรกเป็นดอกเบี้ย 10,684.93 บาท และเงินต้น 1,962.07 บาท
  • ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาประมาณ 2,552,325.34 บาท
  • จ่ายรวมทั้งหมดประมาณ 4,552,325.34 บาท ใน 360 งวด
  • วิธีคิด: ลดต้นลดดอก คิดดอกเบี้ยรายวัน (เงินต้นคงเหลือ x 6.5% x จำนวนวันจริงในงวด / 365) ถ้าใช้สูตรผ่อนสากลจะได้ 12,642 บาท ซึ่งไม่ตรงกับที่ธนาคารไทยเรียกเก็บ

ประเมินวงเงินจากรายได้

รายได้ที่นับได้
50,000 บาท/เดือน
ผ่อนไหวประมาณ
20,000 บาท/เดือน
วงเงินที่ประเมินว่ากู้ได้
3,162,939 บาท
เทียบวิธีคร่าวๆ ของธนาคาร
2,857,142 บาท
ภาระหนี้ต่อรายได้
25.29%
เพดาน LTV ที่ใช้
100% (กู้ได้ไม่เกิน 960,050 บาท)

อยู่ในช่วงมาตรการผ่อนคลาย LTV ของ ธปท. (1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570) กู้ได้เต็ม 100% ของราคาทรัพย์

เงินดาวน์ที่ต้องเตรียมจากตัวเลขนี้ 0 บาท (ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายวันโอนด้านบน)

ข่าว ธปท. 19/2569 (14 พ.ค. 2569) · ผ่อนคลาย LTV 100% (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)

สูตรลัดที่เอเจ้นใช้หน้างาน

โหมดพนักงานประจำ ปรับค่าคงที่ของสูตรได้ในกล่องปรับสมมติฐาน

แบบธรรมเนียมตลาด (ล้านละ 7,000 บาท)

2,857,142 บาท

คำนวณจริงที่ดอกเบี้ย 6.5% ผ่อน 30 ปี

3,162,939 บาท

สูตรลัดอิงดอกเบี้ยราว 7.5% สูงกว่าตลาดตอนนี้ จึงให้วงเงินต่ำกว่าที่ธนาคารให้จริง ตัวเลขทางขวาที่คำนวณจากดอกเบี้ยที่คุณกรอกจะใกล้ความจริงกว่า

ความสามารถผ่อนที่ใช้คำนวณ 20,000 บาทต่อเดือน

ดูวิธีคิดทีละขั้น
  1. รายได้ที่นับได้
    50,000 บาท
  2. คิดสัดส่วนรายได้ที่นำมาผ่อนได้ 40%
    50,000 x 40% = 20,000 บาทต่อเดือน
  3. หักภาระหนี้ส่วนบุคคลของตัวเอง
    20,000 ลบ 0 = 20,000 บาทต่อเดือน
  4. แปลงเป็นวงเงินด้วยอัตราผ่อน 7,000 บาทต่อวงเงิน 1 ล้าน
    20,000 หารด้วย 7,000 คูณ 1,000,000 = 2,857,142 บาท

ทรัพย์ใบนี้ ลูกค้าต้องมีรายได้เท่าไหร่

คิดย้อนจากวงเงินกู้ 2,000,000 บาท กลับไปหารายได้ขั้นต่ำ

  • ตามสูตรลัด ต้องมีรายได้ประมาณ 35,000 บาทต่อเดือน (ค่างวดตามสูตรลัด 14,000 บาท)
  • ถ้าคิดจากค่างวดจริงที่ดอกเบี้ย 6.5% ผ่อน 30 ปี ต้องมีรายได้ประมาณ 31,617.50 บาทต่อเดือน

ประเมินเบื้องต้นด้วยสูตรลัดของตลาด ไม่ใช่ผลอนุมัติจากธนาคาร

สูตรลัดนี้ไม่ได้ครอบคลุมเรื่องต่อไปนี้

  • อายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อน ธนาคารกำหนดไม่ให้เกิน 65 ถึง 70 ปี (SCB ระบุ 65) อายุมากเท่ากับผ่อนสั้นลง ค่างวดสูงขึ้น วงเงินลดลง
  • ประวัติเครดิตบูโร ค้างชำระย้อนหลังทำให้ถูกลดวงเงินหรือปฏิเสธ แม้รายได้ผ่านเกณฑ์
  • อาชีพและอายุงาน พนักงานประจำมักต้องพ้นทดลองงาน ส่วนเจ้าของกิจการต้องดำเนินกิจการมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี
  • เพดาน LTV ปัจจุบันผ่อนคลายเป็น 100% แต่เป็นมาตรการชั่วคราวถึง 30 มิถุนายน 2570 หลังจากนั้นกลับไปต้องวางดาวน์
  • ราคาประเมินของธนาคารเอง อาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย ส่วนต่างผู้ซื้อต้องหาเงินสดมาเติม
  • คุณสมบัติของผู้กู้ร่วม ต้องผ่านเกณฑ์ด้วย และมักต้องเป็นเครือญาติ
  • เบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ที่มักถูกรวมเข้าวงเงินกู้ ทำให้ยอดผ่อนจริงสูงกว่าที่คำนวณไว้ (ไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำ)
  • ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าธรรมเนียมโอน จดจำนอง และภาษี ไม่รวมอยู่ในตัวเลขนี้ (ดูส่วนประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอนด้านบน)
  • ดอกเบี้ยลอยตัว ปีแรกมักเป็นอัตราโปรโมชัน หลังจากนั้นลอยตัวตาม MRR ค่างวดจริงจะเปลี่ยน

ttb วิธีคำนวณดอกเบี้ยและค่าผ่อนบ้าน (สูตรเดียวกับ ธอส.) (ตรวจเมื่อ 30 ส.ค. 2569)

ธงเตือนความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน

  • วงเงินกู้เกินเพดาน LTV

    ขอกู้ 2,000,000 บาท แต่เพดานที่ 100% ของราคาทรัพย์ 960,050 บาท คือ 960,050 บาท จึงต้องเพิ่มเงินดาวน์อีกอย่างน้อย 1,039,950 บาท

ผลนี้เป็นการประเมินเบื้องต้น ไม่ใช่ผลอนุมัติจากธนาคาร เกณฑ์จริงขึ้นกับนโยบายของแต่ละธนาคาร

  • ค่าตั้งต้นเป็นตัวเลขกลางๆ ไม่ใช่อัตราจริงของธนาคารใด · MRR เปลี่ยนทุกไตรมาสและแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ต้องกรอกอัตราที่ธนาคารเสนอจริง
  • ธปท. ไม่ได้กำหนดเพดาน DSR เป็นตัวเลขเดียว · 40% เป็นค่ากลางที่ใช้ประเมินเบื้องต้นเท่านั้น ธนาคารแต่ละแห่งใช้เกณฑ์ต่างกัน (ราว 30-70% ตามระดับรายได้)
  • ธอส. ระบุว่ารายได้ประจำนับ 100% ส่วนรายได้ไม่แน่นอนนับ 50% (ธอส. ประเมินความสามารถในการกู้บ้าน)
  • หักเฉพาะหนี้ส่วนบุคคล เช่น ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และบ้านหลังเดิม ส่วนหนี้ของนิติบุคคลหรือสินเชื่อ SME ธนาคารไม่นำมาหัก เพราะคิดรวมอยู่ในกำไรของกิจการแล้ว
  • สูตรลัดของตลาดที่ผ่อนล้านละ 7000 บาท ให้วงเงินต่ำกว่าที่ธนาคารให้จริงราว 14 ถึง 23% เพราะอิงดอกเบี้ยราว 7.5% สูงกว่าตลาดตอนนี้ ตัวเลขที่คำนวณจากดอกเบี้ยที่คุณกรอกจึงเป็นตัวที่ใกล้ความจริงกว่า

ที่มาของข้อมูล

  1. อัตราค่าธรรมเนียมและภาษี จากประกาศของกรมที่ดินและกรมสรรพากร เก็บเป็นตารางที่มีวันเริ่มและวันสิ้นสุดรายรายการ
  2. ราคาประเมินทุนทรัพย์ กรมธนารักษ์ รอบบัญชี 2566-2569 (ข้อมูลเปิดภาครัฐ) ใช้เติมให้อัตโนมัติเมื่อเลือกทรัพย์จากพอร์ต
  3. เกณฑ์ LTV จากข่าวธนาคารแห่งประเทศไทย ส่วนอัตราดอกเบี้ยและสัดส่วนภาระผ่อน ผู้ใช้กรอกเอง

อยากรู้ราคาตลาดของทรัพย์ก่อนตั้งราคาขาย ใช้ เครื่องประเมินราคาบ้านและคอนโด ของ AgentsAmigo ได้ฟรีเช่นกัน